El milagro inmobiliario de Mérida: cómo la ciudad se convirtió en un imán de inversión y migración
En los últimos 50 años, Mérida pasó de la crisis del henequén a ser epicentro inmobiliario de México. Su historia es también la del país.
El valor de la vivienda en Mérida: de la autoconstrucción rural al lujo vertical
El auge del mercado inmobiliario en Mérida no es casual ni reciente. Es el resultado de una narrativa de largo aliento que entrelaza crisis agrícolas, políticas de vivienda, migración masiva y, sobre todo, un activo intangible clave: la seguridad. A lo largo de cinco décadas, la capital de Yucatán ha evolucionado de una ciudad con rezagos estructurales a un epicentro de plusvalía regional. ¿Cómo ocurrió esta transformación y qué la sostiene?
De la crisis henequenera al inicio del cambio urbano
La historia comienza en los años 70. El “oro verde” —el henequén— se desploma. Miles abandonan el campo y llegan a Mérida, generando una presión inédita sobre el suelo urbano. Este éxodo rural fue el detonante de la expansión periférica de la ciudad, primero con autoconstrucción y luego con vivienda formal incipiente.
Mientras tanto, instituciones como INFONAVIT (1972) comenzaban a operar, pero el acceso al crédito era aún limitado. La informalidad y la falta de planeación marcaron estos años de transición.
Años 80: inflación, crisis y freno en la valorización real
La década de 1980 estuvo marcada por crisis macroeconómicas nacionales: inflación superior al 150%, devaluaciones, tasas de interés inalcanzables. Aunque Mérida seguía recibiendo población, el acceso a vivienda formal se frenó. Aumentó la autoconstrucción, el rezago habitacional y la informalidad urbana. El valor nominal de las viviendas pudo crecer, pero en términos reales, el mercado estuvo estancado.
1990s: apertura comercial, llegada de maquilas y un nuevo impulso
La firma del TLCAN y la entrada de industrias ligeras (textiles, ensamble) marcaron el cambio. Mérida empezó a atraer inversión y empleo formal. Con ello, también creció la demanda por vivienda financiada. INFONAVIT y FOVI jugaron un papel más activo. Aunque la crisis de 1995 sacudió al país, Mérida comenzó a formar un mercado inmobiliario más estructurado.
2000s: inicio de la formalización del mercado
Con la estabilidad macroeconómica llegó la inversión. Se amplió el periférico, surgieron nuevos fraccionamientos al norte, y por primera vez apareció una medición sistemática de precios: el índice SHF.
Este periodo vio nacer una nueva narrativa: Mérida como “ciudad segura y con calidad de vida”. Esto atrajo a migrantes de mayor poder adquisitivo, sobre todo de Ciudad de México, Monterrey y el Bajío, que buscaban tranquilidad, espacio y servicios.
2010s-2024: boom de plusvalía, seguridad como marca y sofisticación
Desde 2010, Mérida ha vivido un boom sostenido. El precio promedio del m² supera los 37 mil pesos en julio de 2024. Algunas zonas como Santa Gertrudis Copó registran plusvalías de 20% anual.
Este auge tiene fundamentos: crecimiento del PIB estatal (5.4% en 2023), percepción de seguridad (entre las más altas del país), infraestructura en expansión (como el Tren Maya), migración continua y una oferta cada vez más segmentada: desde vivienda social hasta residencias de marca.
Los motores del valor: migración, seguridad y economía resiliente
Factores clave:
- Migración: Mérida ha recibido población de todo México y del extranjero. Solo entre 2010 y 2020, su población creció 19.8%.
- Seguridad: Índices delictivos bajos y una percepción positiva hacen de la ciudad un refugio frente al resto del país.
- Diversificación económica: Industria tecnológica, logística, turismo médico y servicios han reforzado el empleo formal y el ingreso.
- Infraestructura: Proyectos como el periférico, la conexión al Tren Maya y nuevos desarrollos verticales consolidan zonas de alta valorización.
- Crédito y política pública: INFONAVIT, FOVISSSTE y subsidios han sido claves en la vivienda social y de interés medio.
Segmentación del mercado: quién compra, dónde y qué
- Oferta: Predominan las casas (75% del stock), pero los departamentos ganan terreno, especialmente en lujo y zonas céntricas.
- Demanda: 85% en segmento residencial, con creciente inclinación a la renta por el alza en precios de compra.
- Zonas premium: Norte de Mérida (Santa Gertrudis Copó, Cholul), Country Club, Dzibilchaltún, y corredores hacia la costa (Progreso, Telchac).
- Precios 2024:
- Casa: 22,723 MXN/m²
- Departamento: 38,772 MXN/m²
- Vivienda general: 37,341 MXN/m²
Desafíos actuales: ¿quién puede seguir comprando?
No todo es optimismo. La sofisticación y valorización han elevado el precio de entrada al mercado, excluyendo a sectores locales. La informalidad laboral (58% en Yucatán) y los salarios limitados dificultan el acceso al crédito. El alquiler se convierte en opción forzada para muchos.
Además, el modelo expansivo de crecimiento genera costos: infraestructura insuficiente, presión sobre recursos naturales (agua), y mayores distancias que afectan la calidad de vida.
El futuro: ¿cómo evitar que Mérida se vuelva insostenible?
La sostenibilidad del mercado depende de:
- Densificación inteligente: Apostar por proyectos verticales bien conectados, con servicios y espacio público.
- Vivienda asequible: Incentivos para desarrolladores que produzcan vivienda media y social bien ubicada.
- Infraestructura verde: Inversiones en movilidad, drenaje, agua y residuos.
- Planeación efectiva: Cumplimiento de los planes urbanos que eviten la dispersión y la especulación con el suelo.
- Conservación patrimonial: Mérida debe crecer sin borrar su identidad histórica.
Mérida, modelo inmobiliario nacional con tensiones latentes
Mérida se ha posicionado como un caso único en el mercado inmobiliario mexicano. Su éxito se basa en atributos intangibles que pocas ciudades pueden replicar: seguridad, calidad de vida, identidad. Pero ese mismo éxito puede volverse su talón de Aquiles si no se garantiza un crecimiento inclusivo.
El reto es claro: mantener el atractivo sin perder el alma. Porque la plusvalía de Mérida no debe medirse solo en pesos por metro cuadrado, sino en bienestar compartido.
