Madrid. Almudena Lujan, una profesional española de 35 años, sin hijos, con empleo estable pero precario, se ve forzada a seguir viviendo con sus padres. Su situación, lejos de ser aislada, ilustra la profunda crisis de vivienda en España que impide la emancipación de cientos de miles de jóvenes. “No es una situación de la que estoy orgullosa, pero es lo que hay”, lamenta, mientras se enfrenta a un mercado con precios inalcanzables o fuera de su alcance geográfico.
Un déficit alarmante en el corazón de las grandes ciudades
Según cálculos del Banco de España, el país arrastra un déficit de vivienda estimado entre 400 mil y 450 mil unidades. Esta escasez, que proyecta un aumento a casi 600 mil inmuebles para finales de 2025, se agrava por la paradoja de que coexisten aproximadamente 4 millones de viviendas vacías. Sin embargo, la mayoría de estas últimas se ubican en zonas de baja demanda, lo que distorsiona la percepción del problema.
La escasez se concentra en los grandes centros urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Bilbao y sus alrededores. En estas áreas, los casos como el de Almudena son frecuentes, incluso para aquellos con salarios holgados. El problema radica en una falla estructural que se ha arrastrado por más de una década sin soluciones efectivas. A ello se suma que España posee la menor vivienda social de la Unión Europea (UE), representando menos del 2.5 por ciento del parque total de casas, una cifra ínfima comparada con el 30 por ciento de Austria o el 25 por ciento de Suecia.
La distribución: viviendas vacías donde no se necesitan
El catedrático Josep Maria Raya, de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, enfatiza que “la distribución no está donde las necesitamos”. De acuerdo con el Banco de España, el 45 por ciento de las casas desocupadas se concentran en municipios de menos de 10 mil habitantes, la denominada “España vaciada”, donde apenas reside el 20 por ciento de la población. Este éxodo de localidades pequeñas deja viviendas vacías y fuera del mercado efectivo.
Las raíces de la crisis: de la burbuja al derrumbe de la construcción
Para comprender la actual coyuntura, un informe de la Universidad CEU San Pablo, publicado el 24 de junio, invita a revisar las décadas de los ochenta y noventa. Durante esos años, España construía anualmente entre 200 mil y cerca de 300 mil viviendas.
El auge y caída de una burbuja inmobiliaria
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A finales de los años noventa, el lanzamiento del euro y la consiguiente rebaja de los tipos de interés propiciaron un incremento exponencial en la construcción de vivienda libre y una escalada de precios. Este “boom”, inicialmente asimilado por el mercado, degeneró en una vasta burbuja de especulación financiera-inmobiliaria.
El punto álgido se alcanzó en 2006, con la construcción de más de 658 mil viviendas. En aquel año, por cada euro de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) español, el endeudamiento neto de familias y empresas se disparó en cuatro euros. España construía entonces más viviendas que Francia, Alemania e Italia juntas.
Esta burbuja fue el detonante de la crisis de 2008, que provocó una abrupta caída en la construcción y compraventa de casas, con desplomes de precios y la quiebra de numerosas cajas de ahorro. Como consecuencia, las administraciones adoptaron severas medidas para la autorización de nuevas construcciones, priorizando la salida a las viviendas ya existentes y desocupadas.
La construcción, en mínimos históricos desde 2013
La raíz más profunda del problema actual, según diversos estudios universitarios y de la administración pública, es la drástica caída en la construcción de vivienda nueva desde 2013. Desde entonces, se han edificado menos de 100 mil unidades al año, alcanzando un mínimo histórico de 50 mil anuales. Esto contrasta con la creciente demanda de nuevos hogares, tanto de ciudadanos españoles como de residentes extranjeros.
La presión del mercado de alquiler y el factor turístico
El problema se ha agudizado con un nuevo fenómeno: la oferta de alquiler cayó un 23 por ciento desde la pandemia, mientras que la demanda se disparó un 200 por ciento. Actualmente, se calcula que hay un promedio de 50 personas interesadas por cada piso en alquiler.
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A ello se suman los inmuebles destinados al alquiler turístico o por temporada. Si bien no representan más del 4 por ciento del total de viviendas, su concentración en zonas de alta demanda ejerce una presión desmedida. Al 1 de enero de 2025, de los 27 millones de viviendas en España (19.4 millones principales y 7.6 millones no principales), 397 mil fueron ofertadas en la época estival del año pasado, 75 mil más que en 2020, cuando el mercado de alquiler estaba menos tensionado.
Políticas contradictorias y un futuro incierto
Sergio Nasarre Aznar, experto en vivienda y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, concluye: “Llevamos 18 años así, desde la crisis financiera Mundial. Se han hecho políticas contradictorias”. Tras una “demonización de la construcción” en 2007, en 2016 comenzó una “burbuja del alquiler”. Este escenario obliga a familias divorciadas, jóvenes y extranjeros a competir en un mercado que, de ser pequeño, ha crecido en tensión en los últimos años.
Mientras tanto, Almudena Lujan persiste en su búsqueda diaria, revisando la escasa oferta de vivienda en venta o alquiler que se adapte a sus posibilidades. “No es nada fácil porque prácticamente te tienes que dedicar de lleno a esto porque cada vez que sale al mercado se alquila en cuestión de minutos o de horas y se vende también a una velocidad de vértigo. Pero no pierdo la esperanza.” ¿Hasta cuándo el sueño de la emancipación en España seguirá siendo una quimera para toda una generación?
